Scenen var som skutt ut av en Wall Street-film. På et nachspiel under eiendomsutviklingsdagene i Larvik i fjor, sto en dresskledd konsulent og skjelte ut en enda mer dresskledd advokat fordi han kun var ute etter å kjøre kjappe dealer med fet fortjeneste, og ikke var opptatt av byutvikling. I mangelen på attraktive damer, ble det en het og veldig interessant debatt. Spørsmålet det hele koker ned til er forbausende enkelt, og dog så vanskelig: Når blir eiendomsutvikling god byutvikling?

La oss starte med et konkret eksempel. Winta Eiendom har et spenstig forslag om å reise et smalt høyhus på en bitteliten flate over sporområdene som leder inn til gamle Vestbanen i Vika. Som erstatning for det bittelille grøntområdet som ligger der, vil de gi en offentlig takhage tilbake. Plan- og bygningsetaten avviser forslaget fordi en takhage ikke kan erstatte et offentlig friområde.  Dette er isolert sett rent pølsevev. For det første er grøntområdet i dag nær sagt ubrukelig. Det vet jeg av personlig erfaring etter å ha ravet rundt der etter et litt fuktig nachspiel i Huitfeldts gate. Jeg surra meg bort i en halvjungel som forsøkte å drepe meg, og den dag i dag har jeg et arr på mine armer som jeg løfta i rent selvforsvar mot den aggressive naturen. For det andre så anfører PBE en merkelig definisjon på hva et offentlig friområde er. Hvis alle som vil kan ta heisen opp til takhagen, og bruke den fritt uten oppsynet til en Securitasvakt, er det et offentlig friområde.

Arkitektbransjens noe loslitte skribent, Jan Carlsen henger seg på i en bredt anlagt debattinnlegg i Aftenpostens bilag Osloby. Som gammal SF `er tegner han et skjematisk bilde der de gode barna – demokratiets framtid – står mot de onde og griske kapitalistene i Vika.  Her kommer poenget mitt. Paradoksalt nok er det i Høyrestyrte Oslo en allmenn oppfatning at eiendomsutviklere er onde kapitalister, og ødelegger byutviklingen framfor å fremme den.

Jeg vet bare om en eiendomsutvikler som gir blanke i byutvikling: Olav Thon. Å gi han sentrale tomter i bykjernen er som å invitere kreftcellene inn i byvevet. Men eiendomsbransjens dårlige omdømme kan kontrasteres ved de som bare får ros, like`er, tommelen opp og smilefjes: Aspelin Ramm. Selskapet som ble startet av den svenske bergingeniøren Gustaf Aspelin i Storgaten i Oslo i 1881 får veldig mye kred for sine prosjekter; ikke minst Tjuvholmen og Mathallen på Vulkantomta.

Det de gjør riktig er å utvise en intellektuell nysgjerrighet rundt byutvikling. Hver gang jeg eller andre andre inviterer globale eksperter på byutvikling til Oslo, setter de sammen et interessant panel og har gode samtaler om byutvikling.  De er aktive på sosiale medier,  og har et uttrykt ønske om å gi noe tilbake til byen. Alle vet at det er en bånnlinje for alle som driver med biznizz, men Aspelin Ramm tenker litt som Wallenbergene i Sverige. Å investere i det som i utgangspunktet er klussing med bånnlinja, for eksempel gjennom å investere i gode byrom rundt eiendommene, vil på sikt gi høyere leieinntekter. Folk som liker seg et sted – oppholder seg der lenger – og like viktig, bruker mer penger.

Her er vi ved det avgjørende punktet når eiendomsutvikling blir byutvikling. Isolert handler det om å skape merverdi ut av sine eiendommer slik  at byens befolkning får lyst til å oppsøke byrommene rundt eiendommene eller blir invitert inn, enten gjennom attraktive kommersielle tilbud i førsteetasjene,  eller gjennom en takhage der du ser hele Oslo.

Eiendomsutvikling er på mange måte byens bånnlinje. Uten eiendomsutviklere som tenker som byutviklere dauer byen. Med unntak av Olav Thon er Oslo framtid så lys at vi må bruke solbriller.

Som alle andre norske byer vokser også Trondheim fort og gærent. Det har vært steile fronter i Trondheim, helt fram til kommunalminister Jan Tore Sanner grep inn rett før jul, og ga byens myndigheter medhold. Byens myndigheter vil at byen skal vokse utover og ta av dyrka mark, mens landbruket slipte stålet på skurtreskerne sine og mobiliserte til kamp. For en gang skyld er jeg på bøndenes side, og det har jeg ikke vært siden Tore Hund og hans bondehær slo urbanisten Olav den Hellige på slaget ved Stiklestad i 1030. Det finnes ingen god grunn til at landsbyen Trondheim skal ese utover som Bør Børson`s magemål. Trondheim må vokse innover og oppover.

Som de aller fleste alle andre norske byer, ble også Trondheim fullstendig ødelagt av kommunale planleggere med hagebyidealer på 60-tallet. Idealet om den tette byen ble forlatt, og kombinasjon kommunesammenslåing og frisleppet av bilsalget i 1960, skapte den spredte byen som samlet veksten i satellitter, eller på et folkelig språk; drabantbyhælvete. Sør-Trøndelag er med sine 342 km2 Sør-Trøndelags nest største landbrukskommune. Den spredte veksten har skapt lav tetthet.

Sett i et nordisk perspektiv er det i København man bor tettest. Der bor det over 6000 mennesker per kvadratkilometer. I Oslo (uten marka) er tettheten 4458 mennesker per kvadratkilometer – litt lavere enn i Stockholm. Til sammenligning har Stavanger, Trondheim og Bergen mellom 2000 og 3000 innbyggere per kvadratkilometer.

Forskjellen mellom Trondheim og Oslo er også stor når det gjelder bygningstypologi. I Oslo bor 80 prosent i bygård/blokk og ca 20 prosent i enebolig/tomannsbolig. I Trondheim er tallene omvent, kun 20 prosent bor i bygård/blokk. Selv i det historiske Midtbyen er det foruroligende mange lave trebygninger. Riktignok er Trondheims innbyggerne i Norgestoppen når det gjelder å bruke sykkel, men er skikkelig midt på treet når det gjelder å reise kollektivt. Det er bare i Oslo at flertallet av reiser blir utført av gående, syklende eller de som reiser kollektivt.

Planmyndighetene i Trondheim lider av høydeskrekk. I etterkrigstiden fikk mange andre større, norske byer høy, moderne sentrumsbebyggelse. Men ikke Trondheim. De lærde strides om det skyldes svakere økonomisk stilling eller prof. Sverre Pedersens byplan fra 1938 som ble godkjent i 1949. Selv i Rosten-området – som ble utpekt til å være Trondhjems Central Business District – finnes det kun noen få bygg som er høyere enn 10 etasjer. Mens Meierikvartalet i Lillestrøm planlegges med 19 etasjer, kryper bebyggelsen i Trondheim under sperregrensen til de høyeste trærne. Det er forståelig at man ikke vil bygge inne Nidarosdomen og det 90 meter høye spiret, men det er ingen grunn til å la feudalsamfunnets mange kirkespir legge for strenge føringer på bebyggelsen.

Trondheim har som mange andre norske industribyer store transformasjonsområder å ta av. Transformasjonen av Trondheim Mekaniske Verksted har i all hovedsak vært vellykket, men fremdeles gjenstår det enorme arealer ned mot sjøen, ikke minst der Nidelva renner ut i Nyhavna. Trondheim har et langt stykke igjen for å bli Fjordby for å si det mildt.

På mange måter sluttet Trondheimsregionen å produsere interessante nyheter på riksnivå etter slaget ved Stiklestad i 1030, det var i tillegg dårlige nyheter. Med Cicignons gamle byplan i bunn har byen alle muligheter til å igjen å bli den tette byen. Det er ingen grunn til å plage bøndene mer.

Dra te Moss

Moss er det nye Drammen. Å rebrande Moss er egentlig å ta en omvendt Man U. Everton-Moyes som har tatt over for Ferguson – som har vunnet alt som tenkes kan med laget sitt over 20-års periode – kan kun mislykkes. Motsatt er det med Moss. Etter at Drammen opplevde sitt mirakel, er det Moss som har overtatt verstingstempelet i Osloregionen. I den grad byen har vunnet noen priser så er det Stinkulf-prisen for sin berømmelige Mosselukt. Selv kråkene flykter fra Moss. De eneste utestedene som har gått bra er de som klarer å lure trygdepengene fra sine stamkunder. Hva annet kan man egentlig vente av en by hvis sentrum er okkupert av en gigantisk pustende og stønnende papirfabrikk? Det er umulig og ikke lykkes med rebranding av Moss.

Hver gang jeg har vært i Moss har jeg adressert at Peterson-fabrikken må legges ned før vi kan begynne å snakke om byutvikling. Peterson har vært elefanten i rommet ingen snakker om. Hver gang har lokale mossinger gått av skaftet. To av hovedinnvendingene kan grupperes slik: Uten Peterson blir Moss Bærum. Underforstått en rik snyltekommune som sender alle arbeidstakerne sine til byen (Oslo) for å jobbe. Og Peterson kom først. Byen etterpå. Nå fikk riktignok Moss bystatus allerede i 1720, mens Peterson først kom 80 år senere, men Peterson har altfor lenge vært motoren bak utviklingen av Moss.

Men nu skal alt bli så meget bedre. Fra Moss Lufthavn til kaifronten rykker utviklerne og gravemaskinene fram. Den største utfordringen av dem alle har Höegh Eiendom som skal transformere hele den gamle Peterson-tomta til -ikke bare en ny bydel, men Moss skal endelig etter snart 300 år få et sentrum. Det blir ikke lett i en by som gråter hjerteskjærende hver gang noe blir demontert, enten det er fabrikkpipene som utgjør Moss` eneste skyline, eller et tannhjul på de to gigantiske papirmaskinene som til sammen fyller 320 fulle containere når de er demontert.

Før Moss kommer dit må byen ta noen strategiske veivalg. Beliggenheten er både en velsignelse og en forbannelse. Nærheten til Oslo gjør at hele regionen vil oppleve vekst nær sagt uansett hva de gjør. Utfordringen er å lage nye arbeidsplasser til erstatning for industrien som nå er borte. Eller skal Moss bli en attraktiv forstad til Oslo, helt uten chat-tyggende somaliere, aggressive romfolk og annen støy som følger med storbyen?

Så lenge selskapsskatten er statlig og kommunene får skattepengene etter bostedsadresse, går det utmerket an å leve uten mange arbeidsplasser. Nesodden er den største gjøkungen i Osloregionen. De nekter å bygge høyt og tett – for da kunne de gud forby, få sosialklienter og det som verre er, og har nesten utelukkende offentlige arbeidsplasser knyttet til barnehager, skoler, helsevesen og kommunalt byråkrati.

Men andre mindre byer i Osloregionen har faktisk lykkes med å lage attraktive arbeidsplasser. Lillestrøm lener seg mot Kjeller og høyskolen og brander seg selv som Kunnskapsbyen. Drammen har transformert papirfabrikken sin til et høykompetansemiljø på Papirbredden. Uten høyt utdannede kunnskapsarbeidere eller studenter er det vanskelig å lage pulserende og attraktive møteplasser og byrom. Her har også utviklerne en viktig rolle. Fokuserer de kun på boliger der næringsvirksomhet er ensbetydende med kafeer i første etasje, blir Moss en soveby på lik linje med Gjerdrum og Nesodden. Det må svi i stoltheten på den engang så stolte industribyen.

Er det tilfeldig at verdens suverent minst attraktive by er hovedstaden til en av verdens rikeste kommuner? Neppe.