I 10 år har kommunen prøvd å regulere seg fram til en god utvikling av Skøyen, men endte opp med å vedta en plan de innrømmer er død ved ankomst. Hvordan kunne dette skje? Og hvordan sikrer vi at dette ikke skjer igjen?
På Thune hadde Multiconsult og A-lab rigga til møte i går om handlingsrommet for utvikling av Skøyen som ledd i Skøyen Designfestival. Kl. 16.36 stilte jeg spørsmål til Rasmus Reinvang (som ble leid inn for å sluse områdereguleringsplanen av Skøyen gjennom bystyret) og Haakon Riekeles om hvordan de kan vedta en plan som skryter av 5000 nye boliger når tallene fra eiendomsutviklerne viser at det kan bygges ca 700 nye. Skaper ikke dette bare politikerforakt, og i siste instans utgjør en fare for demokratiet? Eiendomsutviklerne i Skøyen Områdeforum har kartlagt alle utviklingstomtene på Skøyen, fått laget et trafikklys-kart som viser potensialet for nye boliger, og kommunisert dette gjennom minst et dusin møter med byrådet og partiene i byutviklingsutvalget før planen ble vedtatt.
Skøyen Områdeforum spurte alle grunneierne med prosjekter på Skøyen om de ville realisere sine prosjekter hvis daværende forslag til områdeplan ble vedtatt. Her er svaret.
Riekeles svarte i affekt: At eiendomsutviklerne ikke får viljen sin er knapt noen trussel for demokratiet prøvde han seg på. Javel. I Kommuneplanen fra 2015 oppfordres eller pålegges (ytre by) utviklerne å organisere seg for å snakke med en stemme. Som sagt så gjort. Skøyen Områdeforum ble dannet. Politikerne var også lei av at utviklerne kun kom til Rådhuset når de skulle klage på avslag. Derfor kom utviklerne tidlig på banen, laget 3 kafedialoger med innbyggerne på Skøyen, noe PBE IKKE hadde gjort, og produsert både rapporter og bygulvskart. Riekeles sa videre at utviklerne IKKE hadde gitt noen gode svar på hva de var for, bare mot. Det er blank løgn. Alle partiene har fått oversendt helt konkrete forslag til formuleringer som sikret at planen ble et godt styringsverktøy, men ikke en tvangstrøye. I sluttbehandlingen klarte politikerne å beslutte noen vage formuleringer som frittstående vedtak som åpnet opp for avvik, men samtidig undergravet planen. Hvordan skal slike vage vedtak bli fulgt opp i etterkant? Enda mer oppsiktsvekkende var at Riekeles presiserte at han IKKE gikk rundt og sa at planen ville gi opptil 5000 nye boliger, selv om vedtaket som ble gjort sier det. Han tar altså avstand fra et vedtak han selv stemte for. Men enda verre. Han åpnet for at når konkrete detaljreguleringer ble sendt inn kunne de avvike fra vedtatt områdereguleringsplan. Mao, drit i planen som vi nettopp har vedtatt.
Det ble tydelig at stemningen i Rådhuset var slik at det var bedre at man rushet gjennom og fikk vedtatt en dårlig plan før sommeren framfor at Skøyenplanen nok en gang skulle utsettes. Hvorfor skjedde dette? Hvorfor avfødte en 10 år gammel planprosess en områderegulering som alle allerede ser bort fra?
4 grunner til Skøyenplanens havari
Den første grunnen kan spores tilbake til 2017 da flertallet i bystyret vedtok at områdereguleringer var et kraftfullt politisk verktøy som gjorde at politikerne fikk tilbake makten over byutviklingen. Skal man sikre en helthetlig områdeutvikling må en områdeplan konsentrere seg om hovedprinsippene, både når det gjelder infrastruktur tetthet og høyder, samt ønsket funksjonsblanding. Områdereguleringsplanen for Skøyen er i prinsippet en gigantisk detaljregulering for området og dermed altfor detaljert uten at PBE har gått i detalj i arbeidet med planen.
Den andre grunnen er det Arbeiderpartiet som begikk. I 2015 fikk endelig Ap tilbake makten i hovedstaden etter 19 år i dødens dal – også kalt opposisjon. Oslo skulle bli utstillingsvindu for AP, og det byrådet skulle bli målt på i Ap var regulerings av nye boliger. På slutten av valgkampen i 2015 gikk Raymond Johansen høyt ut på banen og lovet 100 000 nye boliger dersom han ble valgt. PBE ble følgelig pålagt å identifisere boligpotensiale i ethvert nytt utviklingsprosjekt. For Skøyens del ble det funnet potensiale for 5000 nye boliger. Byutviklingen ble redusert til et instrumentelt felt der antall nye boliger fikk prioritet og god byutvikling ble nedprioritert.
Den tredje grunnen til havariet av Skøyenplanen er planens teoretiske tenk på et-tall-leken. På Skøyen har planen generøst tildelt mange næringstunge strøk en boligandel på 20%. Siden mange av disse områdene – særlig rundt Karenslyst Allé er fullt utbygget – må eksisterende næringsbygg rives. Gulroten fra de Vibe var at hvis de rev eksisterende næringbygg kunne de få et par etasjer ekstra. Men hvem vil rive eksisterende og moderne næringsbygg med god cash flow for å bygge boliger på toppen? Og hvor har MDG vært? I en tid da det å rive bygg må komme med en god begrunnelse for å redusere klimautslippene, legger planen opp til massiv riving av velfungerende næringsbygg.
Den fjerde grunnen heter Morten Wasstøl. Den tidligere profilerte SV-politikeren var ansvarlig for Skøyenplanen som Ellen de Vibes høyre hånd før han skiftet beite og ble kommunaldirektør i byrådsavdelingen for byutvikling. Med ansvar for nettopp Skøyenplanen. Et eksempel. Da Thune-prosjektet ble tatt ut av områdeplanen siden riksantikvaren hadde innsigelser, tok utvikler kontakt med RA og fikk en prinsippavgjørelse på at RA ikke hadde innsigelser på prosjektet under visse forutsetninger. Dette ble kommunisert til alle partiene, og opposisjonen fikk tilslutt tvunget fram at Wasstøl måtte ta den telefonen til RA. Alle forsøk på radikale endringer av planen ble trenert hos Wasstøl med begrunnelse i at endringer vil forsinke planen ytterligere.
Hvordan unngå at det samme skjer igjen?
Det er egentlig kun et prinsipp som bør knesettes. Før PBE begynner å planlegge områdeutvikling må de ta kontakt med de som skal realisere planen for dermed å sikre realisme og gjennomføringskraft, helt i tråd med Plan og bygningslovens § 3-1: «Planleggingen skal bygge på økonomiske og andre ressursmessige forutsetninger for gjennomføring og ikke være mer omfattende enn nødvendig». På de 10 årene som er gått siden daværende byråd for byutvikling Bård Folke Fredriksen lanserte sitt byplangrep for Skøyen, har det vært nærmest null kontakt mellom PBE og utviklerne. Dermed fikk man en totalt urealistisk Skøyenplan som aldri vil bli realisert, og som gir et helt feil tallgrunnlag for boligreserven i byen