Frysjaplatået blir en naturbaniaperle. Eller kanskje ikke.

Oslo har voldsom hodepine. En vedvarende migrene. Hvordan skal vi øke boligproduksjonen? Oslo er Europas raskest voksende by, og har vokst sammenhengende siden 1984. Etterslepet av boliger øker dramatisk for hvert år, og du må være høydehopper i Sotomayor-klasse skal du klare å komme inn på boligmarkedet. Hvor butter det?

Svaret er overraskende enkelt. Hos Plan- og bygningsetaten. Proppen i boligproduksjonen sitter godt plantet i Vahls gate på Grønland. Etaten spyr ut veiledere, utearealsnormer, områdeanalyser, vpor´er (veiledende planer for offentlige rom), grøntplaner og faen og hennes oldemor som alle peker til hverandre, og skjuler alle spor. Å gå inn i PBE´s verden er en kafkask prosess der du føler deg fanget i et flipperspill hvor du blir kastet fra dokument til dokument, uten noen som helst sjanse til å komme til bunns i hva PBE egentlig legger til grunn for sine avgjørelser. Ta områdeutnyttelse som er PBE´s viktigste tall når de setter seg ved forhandlingsbordet. Problemet er at det ikke finnes noen enhetlig definisjon av hvor grensene for et område skal gå. Det betyr at når utbygger/arkitekt og PBE setter seg ved forhandlingsbordet legger de til grunn forskjellige tall. Og PBE kan ikke redegjøre for hvordan deres tall har oppstått.

ill. A-lab. Frysjaparken Utvikling AS er på oversiden av Frysjaveien (midt på bildet), og to kvartaler vestover. Metro Utvikling, Møllergruppen Eiendom og Oslo finerfabrikk eier de andre tomtene på Frysjaplatået.

Caset jeg har valgt er Frysjaparken. For alle dere som vil kikke meg og konklusjonene mine i kortene er 337 (!!!) av 351 dokumenter tilgjengelig her. Området til Frysjaparken på ca 50 000 m2 ligger mellom Frysjaveien, Kjelsåsveien og nesten opp til Maridalsveien, og skal transformeres fra et nedslitt næringsområde til i all hovedsak boliger med en liten næringsdel langs Frysjaveien og Frysja torg på ca. 5000m2. Utbygger og arkitekt mener området tåler rundt 950 boliger, mens PBE har tatt fram ljåen og kapper det ned til 600 boliger. Hvorfor har utbygger/arkitekt landet på en så forskjellig konklusjon? To spørsmål må stilles. Frysja er definert som utviklingsområde i den nye Kommuneplanen. Det betyr at området SKAL ha høy utnyttelse. Men hva er høy utnyttelse? Og utbygger/arkitekt og planmyndigheter er fundamentalt uenig i hvorvidt området er sentralt eller usentralt i forhold til kollektivtransport. Hva er sentral beliggenhet i forhold til kollektivtransport?

Saksbehandlingstiden – og prosessen i PBE ligner ikke grisen. Fra det første gang var kontakt mellom utbygger og Planmyndighetene til saken nå skal sendes til politisk behandling har det gått 1201 dager. Til tross for at området er ukomplisert, ingen kulturminner og strides om, ingen vanskelige grunnforhold etc. PBE har signalisert fra begynnelsen av at de synes utnyttelsen er for høy, og at byggene er for høye. Men trenger PBE virkelig ti dialogmøter for å komme fram til at de vil fremme eget forslag? Det er også problematisk at det har vært hele fire saksbehandlere innom fra PBE. Ut fra referatene fra dialogmøtene, ser det også ut til at saksbehandlerne stiller med bundne hender og føtter, og må forankre avgjørelsene opp i systemet i etterkant. Det blir å føre forhandlinger med skygger. PBE har til enhver tid en plan, en vpor, en norm eller en veileder på gang. Saksbehandlernes redsel for å gjøre feil gjør at de til enhver tid vil vente på at det er produsert nok et dokument. Men parodisk blir det når saksbehandlere først sier at området ikke trenger en VPOR fordi områdeanalysen noen år tilbake i tid er tilstrekkelig, men skifter så syn, og vips så er seks måneder til gått.

ill. Arkitekter og utbyggere etter møte med PBE

Så til det første spørsmålet: Hva er høy utnyttelse? Dette er egentlig umulig å svare entydig på, og må måles opp mot et like wishywashy kvalitetsbegrep. Utviklingssonene i kommuneplanen er ment å tilføre tradisjonelle boområder urbane kvaliteter som gode møteplasser, bygg i varierte høyder, utadrettede virksomheter i førsteetasjene etc. Feilen som ble gjort med soveghettoene i drabantbyen skal ikke gjenta seg.

Men hvordan lager man by i et område som ikke har noen bykvaliteter fra før? Der de eksisterende beboerne bor fordi det ikke er by, men derimot et steinkast fra Marka. Her er alle parter i ulendt terreng. Tilbake til høy utnyttelse. Så fremt det ikke går på bekostning av de urbane kvalitetene kan det være så tett det bare vil. Det samme er det egentlig med høyder. De to eneste målbare virkningene av bygg som er åtte etasjer og ikke seks, er bittelitt mer skygge (mer om vinteren enn om sommeren), og at noens siktlinjer kan bli ødelagt fra noen steder. I en by som skriker etter boliger bør disse argumentene være underordnet. Tilgangen til sol er IKKE en urban kvalitet.  Utover lavere og mer grisgrendt bebyggelse er det ingen avgjørende kvaliteter som skiller PBE´s forslag fra utbygger/arkitekt.

Så til det andre spørsmålet jeg stiller. Hva er sentral beliggenhet i forhold til kollektivtransport? Her er den viktigste uenigheten mellom utbygger/arkitekt og PBE. Utbygger/arkitekt sier at beliggenheten til Frysjaparken er sentral, mens PBE hevder at den er usentral. Mange setter den ytre grensen for å være et kollektivknutepunkt til 500 meter. I den nylig vedtatte areal- og transportplanen til Oslo og Akershus går grensen ved 900 meter. Alle er enige om at nesten ingen går til toget eller T-banen, hvis innbyggerne bor mer enn en km unna. Fra den nærmeste enden av Frysjaparken til Kjelsås stasjon er det 510 meter i gangavstand. Med min raske gåforttiljobb-gange tok det 5,14 til Kjelsås stasjon og 5.10 fra Kjelsås stasjon. Busslinje 54 til Aker Brygge og 22/25 til Majorstua ligger enda nærmere. Men for en som betrakter buss som tarmrister og ikke framkomstmiddel, skal ikke det vektlegges i noen særlig grad.

Kjelsås stasjon har kun 9 avganger mellom 06.00 og 10.00 på morgenen. Og selv om NSB Gjøvikbanen (eget selskap) sier de vil øke frekvensen hvis befolkningsgrunnlaget øker, og det bygges tettere rundt togstasjonene, så er en slik opprusting i det blå. Beliggenheten til Frysjaparken er verken sentral i forhold til kollektivtransport, ei heller usentral. La meg i objektivitetens navn konkludere med at beliggenhten er 65% sentral og 35% usentral.

Kong Salomon ville sa sagt: Siden det ikke er avgjørende forskjeller på kvaliteten i PBE´s forslag om 600 boliger og utbygger/arkitekts forslag til 950 boliger, er det kun sentralitet som er interessant. Differansen på 350 boliger ganges da med 0,65 (sentralitetskoeffisienten) som blir 227,50. 350 boliger minus 227,50 er 123,50. Dette er da antall boliger som bør kappes fra utbygger/arkitekts forslag siden Frysjaparken ikke er så sentralt beliggende som de skryter av. Konklusjonen blir: Det bør bygges 827 boliger i Frysjaparken.

Er det så enkelt? Selvfølgelig ikke. Det avgjørende er at det er nok tetthet til å serve de som bor der, slik at de i liten grad bruker bil til å oppsøke andre steder av byen på fritiden. Næringsdelen kan heller ikke være så stor at områdene tiltrekker seg biltrafikk fra andre deler av byen. Men uansett hvordan vi vrir og vrenger på dette er svaret alltid: Jack up the body heat. Flere mennesker samlet på et sted øker sjansene for at næringstilbudene, enten det er treningssenter, dagligvarebutikker eller kaffelattesjappene overlever kun på lokalbefolkningen. Økt tetthet reduserer også trafikkbehovet.

Ingen vet hvordan beboerne oppfører seg etter at de har flyttet inn i et nyetablert strøk. Derfor er det helt avgjørende at området bygges med fleksibilitet. Førstetasjer kan enkelt konverteres fra bolig til næring og vica versa. Byggene bør ha muligheter for å etablere fellesfunksjoner i førsteetasjene, enten det er smørebod, vedlikeholdsrom for sykler, forsamlingslokaler til konfirmasjon eller hva det skal være.

Rådet til byrådslederen som skal fjerne proppen i byggesystemet blir: PBE´s rigide regelverk må puttes i vaskemaskin med tennisballer i, slik at den kommer ut som en myk fleksibel gummitarzan. Desentraliser makten i etaten ned til saksbehandlerne, og la det beste argumentet få det siste ordet. Selv om det tilfeldigvis kommer fra motparten. I en planprosess der mange parter må dra i samme retning, kan ikke PBE fortsette å være både ekspertvitne, aktor og dommer.